AIA-Kurs: 3 kreative Renovierungen von Mehrfamilienhäusern, von Bruner/Cott & Associates

Dieser Weiterbildungskurs von Bruner/Cott & Associates beleuchtet drei überzeugende Projekte, bei denen es um die Neugestaltung unwahrscheinlicher Gebäude für attraktive Mehrfamilienhaussiedlungen geht.

Das mit dem AIA-Preis ausgezeichnete Eröffnungsprojekt von Bruner/Cott, die 1974 erfolgte Umwandlung der stillgelegten Chickering & Sons Piano Factory in Boston in die Piano Craft Guild Housing for Artists, war landesweit die erste Umwandlung einer großen Mühlenstruktur in Wohnraum und ein Meilenstein in der nationalen Bewegung alte Gebäude zu recyceln.

Wir widmen uns der Erbauung der Gemeinschaft und setzen unsere langjährige Tradition fort, unwahrscheinliche Gebäude für eine überzeugende neue Nutzung neu zu erfinden, Designlösungen zu entwickeln, wo es scheinbar keine gibt, und innovative Ergebnisse zu erzielen. Diese Funktion behandelt drei überzeugende Projektbeispiele, zwei abgeschlossen und eines in Bearbeitung.

Wir arbeiten oft mit verschiedenen Entwicklern aus New England zusammen, um bezahlbaren und marktgerechten Wohnraum zu entwerfen. Die adaptive Wiederverwendung dient als Vehikel, um diese Ziele auf verschiedenen Ebenen zu erreichen und oft lange vernachlässigte Stadtteile wiederzubeleben.

Ein aktuelles Beispiel istFrost Terrace, eine zu 100 Prozent erschwingliche Familiengemeinschaft liegt im Zentrum von Cambridge, Mass., einem Gebiet mit großem Bedarf an solchem ​​Wohnraum. Der rund 50.000 Quadratfuß große Komplex wurde von Capstone Communities und Hope Real Estate Enterprises entwickelt und wird von drei historischen Gebäuden getragen: dem William Frost House, einem Gebäude im Stil des Second Empire aus dem späten 19. Jahrhundert, das angehoben und an die heutige Straßenmauer verlegt wurde der Massachusetts Avenue, um ein „Tor“ in den Komplex zu bilden; und zwei Cottages im Schindelstil aus dem frühen 20. Jahrhundert.

Unser Unternehmen fügte in diesem Quasi-Viertel ein viertes Ankerelement ein, ein fünfstöckiges Backsteingebäude, und erhöhte ein dreistöckiges, bandartiges Volumen mit Schindelverkleidung, das durch seine Masse und Materialität diese verschiedenen architektonischen Elemente miteinander verbindet.

Das William Frost House wurde während der Umwandlung Cambridges in einen viktorianischen Vorort erbaut und war ursprünglich als beeindruckendes Einfamilienhaus konzipiert. Später wurde es unterteilt, auf den angrenzenden Grundstücken wurden weitere Häuser gebaut und ein Großteil des Landes entlang und hinter diesem Bereich der Massachusetts Avenue wurde verkauft.

Im Laufe der Zeit wurden das verfallende Haus sowie die zuvor verlegte und umgebaute North Prospect Street Church nebenan zu Erhaltungsprioritäten für die Cambridge Historical Commission. Die Erhaltung des Wohnsitzes war jedoch mit mehreren Herausforderungen verbunden. Die beiden wichtigsten Beispiele sind, dass das Vorderhaus auf dem Gelände verlegt und umgebaut werden musste und sich die Verwaltung von Bautyp und Bewertungen in diesem vielfältigen Kontext ebenfalls als schwierig erwies.

Die Lage des William Frost House auf dem Gelände war für einen Neubau dahinter nicht förderlich, und seine Innenaufteilung war für den Umbau zu Mehrfamilienhäusern nicht geeignet. Das Team arbeitete eng mit der Historischen Kommission zusammen, um eine Strategie zu entwickeln, die das Gebäude so verlagerte, dass seine Verbindung zum ehemaligen Kirchengebäude wiederhergestellt und seine Sichtbarkeit verbessert wurde – und gleichzeitig Platz für Erweiterungen und Neubauten schaffte. In der Zwischenzeit arbeitete das Team sorgfältig am Innenraum, um die Bodenplatten zu erhalten und neu zu strukturieren, um eine Neukonfiguration zu ermöglichen. Während der Entwurf auf technischer Ebene die Grenzen der Form verschob, einschließlich eines erheblichen Auslegers, der durch ein Vierendeel-Fachwerk erreicht wurde, basiert die neue Konstruktion auf den bewährten Prinzipien der „Fünf-über-eins“-Konstruktion. Allerdings stellte die Einfügung einer Fünf-über-Eins-Struktur in einen dichten Kontext, der von verstreuten, ungeschützten Einfamilienhäusern mit Holzrahmen begrenzt wurde, einige neue Herausforderungen mit sich.

Alle bestehenden Gebäude wurden sorgfältig mit Sprinklern aufgerüstet, die im Neubau von einem zentralen System gespeist werden. Das renovierte Frost-Haus wurde im Zuge der Sanierung mit einer geschützten Holzrahmenkonstruktion aufgewertet und dort, wo es an das dreistündige Podium angrenzt, wurde die Trennung nach unten verschoben und verläuft vertikal zum Fundament. Während die hinteren Häuser ungeschützt bleiben, mussten die Außenwände an der Stelle, an der sie dem neuen Gebäude zugewandt sind, sorgfältig feuerhemmend verbessert werden.

Der Bau von Frost Terrace begann im Jahr 2019 und erforderte die geschickte Einhaltung bestehender Bebauungsvorschriften innerhalb der Stadt Cambridge: Die Hauptprobleme waren ein Mangel an Parkplätzen vor Ort, die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern, eine Verfünffachung der FAR-Dichte, und eine Gebäudehöhe von 20 Fuß über der 35-Fuß-Grenze des Bebauungsbezirks. Wir haben jedoch mit den Bauträgern zusammengearbeitet, um das staatliche Gesetz von Massachusetts nach Kapitel 40B zu nutzen, das es den Zoning Boards of Appeals des Staates ermöglicht, neue Wohnsiedlungen mit einem gewissen Maß an Flexibilität zu genehmigen, wenn mindestens ein Viertel der Einheiten langfristig vorgesehen sind Bezahlbarkeit.

Das abgeschlossene Projekt wurde im Herbst 2021 eröffnet. Die renovierten historischen Gebäude umfassen zusammen mit dem neu errichteten Volumen 26 Apartments mit zwei bis drei Schlafzimmern, 13 Apartments mit einem Schlafzimmer und eine Studioeinheit. Alle Einheiten decken den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in der Region, sind jedoch in drei verschiedene Kategorien eingeteilt: Die Mehrheit ist Haushalten vorbehalten, die weniger als 60 Prozent des mittleren Einkommens der Region verdienen, während acht Einheiten gleichmäßig auf Haushalte mit weniger Einkommen aufgeteilt sind mehr als 50 % oder 30 % des regionalen Durchschnittseinkommens.

Es wird erwartet, dass das Projekt die LEED-Gold-Zertifizierung in der Kategorie „Multi-Family Mid-Rise“ erhält, basierend auf einer Reihe nachhaltiger Funktionen, die im gesamten Komplex integriert sind. Im Hinblick auf die Energieeffizienz wird die Temperatur jedes Gebäudes durch ein vollelektrisches Heiz- und Kühlsystem gesteuert, und die HVAC-Systeme sind mit Ventilatoren zur Energierückgewinnung ausgestattet, die gefilterte Außenluft zirkulieren lassen. Zu den weiteren nachhaltigen Designmerkmalen gehören Solarpaneele und eine Regenwassermanagement-Infrastruktur.

DerWaltham Watch Factory, in Waltham, Massachusetts, In vielerlei Hinsicht der Chickering & Sons Piano Factory ähnlich, war es ein gewaltiges, beeindruckendes Überbleibsel des verblassenden industriellen Erbes Neuenglands. Der weitläufige, 400.000 Quadratfuß große Komplex wurde 1854 erbaut und besteht aus mehr als 30 Industriegebäuden aus rotbraunem Backstein im viktorianischen und italienischen Stil, die um eine Reihe weitläufiger Innenhöfe angeordnet sind. Der Komplex wurde Mitte des 20. Jahrhunderts größtenteils geschlossen, obwohl Teile im Laufe der Jahre zeitweise an Hersteller vermietet wurden. Unser Unternehmen und der Entwickler Berkeley Investments wurden damit beauftragt, dieses historisch bedeutsame Wahrzeichen in einen urbanen Campus mit gemischter Nutzung umzuwandeln.

Die Hindernisse waren gewaltig und steinig. Über ein Jahrhundert industrieller Nutzung hatte dazu geführt, dass ein Großteil des Geländes stark mit Trichlorethylen, Benzin, Cadmium, Quecksilber und geringen Mengen Radium kontaminiert war. Die 2014 begonnenen Arbeiten zur Sanierung dieser Schadstoffe erforderten den Aushub und die Entfernung von Erde im gesamten Komplex vor dem Umbau der Bauwerke selbst. Bei der Regenwasserbewirtschaftung wurden 12 Fuß tiefe Versickerungsgräben eingesetzt, außer dort, wo Metalle den Boden neben dem Charles River kontaminierten. Die Fabrik wurde gebaut, bevor es reichlich und billigen Strom gab, und war daher auf reichlich Tageslicht angewiesen. Diese Anforderung manifestiert sich in den gähnenden dreiteiligen und doppelt hängenden Fenstern des Komplexes und der extrem verjüngten Grundfläche, die etwa 32 Fuß breit ist. Die schmalen Bodenplatten erforderten eine eingeteilte Korridoranordnung für die Wohnräume; Außerdem wurden kreative und durchdachte Grundrisse der Wohneinheiten entwickelt, um Tageslicht und Effizienz zu maximieren, gegebenenfalls auch Maisonetten.

Obwohl sich die Knochen des tragenden Mauerwerkskomplexes in gutem Zustand befanden, mussten die mechanischen Systeme vollständig ersetzt werden, um den heutigen Leistungs- und Komfortstandards gerecht zu werden. Im Allgemeinen verfolgen wir einen Ansatz, bei dem Standorte für mechanische Systeme sorgfältig untersucht werden, insbesondere dort, wo die Dächer von Gebäuden am Wasser im Vergleich zu angrenzenden öffentlichen Wegen niedrig sind, und dieses Projekt bildete keine Ausnahme von dieser Regel. Der Innenraum ist, mangels einer besseren Beschreibung, kompromisslos industriell, und die Aufgabe bestand darin, den ursprünglichen architektonischen Maßstab wie die freiliegenden Holzbalken, Backsteinmauern und langen Korridore, die die großen Innenhöfe umgeben, nicht zu verdecken oder zu löschen. In diesem speziellen Fall mussten wir diese Überlegungen berücksichtigen, während wir das mechanische System über die mehreren ausgedehnten Abschnitte des Komplexes hinweg miteinander verbinden. Es ist uns gelungen, diese Infrastruktur kunstvoll in das Projekt einzubinden und dabei die Materialauswahl gewissenhaft zu treffen, sodass alle Eingriffe in den Kontext des vorhandenen historischen Ziegelmauerwerks gestellt wurden.

Eine weitere Herausforderung bestand darin, Verkehrswege und Ausgangspunkte durch die vielen Gebäude des Campus zu verlegen. Auch hier stellte die Enge der Fabrik eine Herausforderung dar, und das Unternehmen legte besonderes Augenmerk auf den Einbau solcher Elemente, um eine Überlastung des bestehenden Rahmens mit Zugangs- und Einstiegspunkten zu vermeiden.

Aufgrund der Größe der Waltham Watch Factory wurde das Projekt in drei Phasen angegangen. Die erste war die Fertigstellung mehrerer Büro- und Gewerbeflächen; dann Wohnumbau für 96 Wohneinheiten; und schließlich ein weiterer Wohnumbau mit 67 Wohneinheiten. Zusammengefügt werden diese Elemente durch neu angelegte Innenhöfe, die mit ihren Regengärten zu einem verantwortungsvollen Regenwassermanagement beitragen.

Mid-Century Modern- und Brutalist-Strukturen sind eine neuere Ergänzung im Bereich der adaptiven Wiederverwendung, und unser Unternehmen hat die Renovierung mehrerer solcher Gebäude im Raum Boston erfolgreich geleitet, darunter die Boston University School of Law und das Smith Campus Center in Harvard Universität. Ein laufendes Projekt in dieser Kategorie ist das808 Memorial Drive Apartments , neben dem Charles River in Cambridge gelegen. Der 490.000 Quadratfuß große, bezahlbare Wohnkomplex, der aus zwei Türmen besteht, wurde 1972 im brutalistischen Stil erbaut und war, typisch für die damalige Zeit und Bauweise, ein Energiefresser. Für den Kunden, Homeowners Rehab, Inc., war es unerlässlich, dass jede Sanierung der Gebäude die Energieeffizienz und Zugänglichkeit verbessern sollte, ohne die bestehenden Bewohner zu verdrängen oder erheblich zu beeinträchtigen. Die Arbeiten an dem Projekt begannen im Jahr 2020 mit finanzieller Unterstützung von MassHousing und schreiten seitdem stetig voran.

Sowohl der Kunde als auch unser Unternehmen wünschten sich, die vorhandenen Betonfassaden der beiden Türme zu verkleiden. Der erste Schritt dazu war eine umfassende Analyse der Gebäudehüllen, um sicherzustellen, dass diese dieser Art von Sanierung standhalten und dass ein solcher Eingriff langfristig realisierbar ist. Die Analyse ergab, dass die Hülle ohne größere strukturelle Auswirkungen oder Modernisierungen des Gebäudes geändert und renoviert werden konnte. Wir haben mit einer Studie begonnen, um zu bewerten, wie die Überverkleidung die Energieeffizienz verbessern und die Luftfiltration steigern kann, um die Wohnqualität in den Innenräumen und den Komfort für die Bewohner zu erhöhen.

Sunrise Erectors, ein Fassadenbauunternehmen mit Sitz im Raum Boston, fertigte das maßgeschneiderte Wandsystem aus modularen Paneelen, das die bestehende Struktur effektiv als isolierte, wasserdichte Hülle umhüllt. Das 12 Zoll dicke Verkleidungssystem besteht aus isolierten Metallpaneelen und Stützwandpaneelen, die beide vom Hersteller Kingspan hergestellt werden. Das modulare Vorhangfassadensystem wurde von Energia Solar ESWindows mit Tecnoglass-Verglasung hergestellt und über den vorhandenen Fenstern angebracht. Sobald das neue System vollständig installiert ist, wird der Auftragnehmer mit der Entfernung der alten Fenster fortfahren und die Bau- und Luftabdichtungskomponenten zwischen den Innenräumen bis zur neuen Verkleidungsbaugruppe fertigstellen.

Das Unternehmen betrachtete die Innenarchitektur und Renovierung des Projekts als drei ineinandergreifende Schichten. Für die einzelnen Einheiten haben wir Innenaufrüstungspakete entwickelt, die den Einbau neuer Küchen, Badarmaturen, neuer Farben und Oberflächen sowie den schrittweisen Austausch der Heiz- und Kühlsysteme umfassen. Auch Gemeinschaftsräume und Verkehrswege werden mit modernen Oberflächen, Fußböden, Beschilderungen und hocheffizienter Beleuchtung neu gestaltet. Darüber hinaus wird unser Entwurf mehrere Aktualisierungen der Landschaftsgestaltung und des Gemeinschaftsspielplatzes des Komplexes sowie Aktualisierungen der Barrierefreiheit und neue Oberflächenmaterialien, Bänke und Außenbeleuchtung für Wege und Gemeinschaftshöfe umfassen.

Der Schwerpunkt von Bruner/Cotts Ansatz zur adaptiven Wiederverwendungsgestaltung liegt neben der Schaffung von bezahlbarem und marktgerechtem Wohnraum im Mittelpunkt des Ansatzes von Bruner/Cott auf den Ehrenplatz und die Nutzung durch die Gemeinschaft. Diese Praxis basiert auf dem Respekt vor historischen Gebäuden und der Überzeugung, dass bestehende Strukturen, die eine entscheidende Komponente bei der Senkung und Nutzung des Kohlenstoffs in der gebauten Umwelt darstellen, effektiv neu konzipiert und transformiert werden können, um den betrieblichen Kohlenstoff und die Lebenshaltungskosten für künftige Generationen zu minimieren. Kurz gesagt glauben wir, wie der Architekt und Autor Carl Elefante, FAIA, feststellte: „Das grünste Gebäude ist das, das bereits gebaut wurde.“

1. Das William Frost House von Frost Terrace wurde von seinem Fundament gehoben und auf Krippen – mehr oder weniger Stapel von Holzklötzen – gestellt und dann langsam in eine Richtung und dann in eine andere bewegt, bis es an seiner jetzigen Position platziert wurde.

2. Bei der Entwicklung des Projekts mussten Bruner/Cott Architects und der Entwickler bestehende Bebauungsvorschriften umgehen, die in den meisten Fällen die Höhe und Dichte des Projekts verhindert hätten.

3. Es wird erwartet, dass das Projekt seine ehrgeizigen Nachhaltigkeitsziele mit einer Reihe von Funktionen erreicht, wie etwa einem vollelektrischen Heiz- und Kühlsystem und Ventilatoren zur Energierückgewinnung.

4. Die schmale Bodenplatte der Waltham Watch Factory, ein Erbe der Bauzeit vor der Ära der billigen und reichlich vorhandenen Elektrizität, erforderte eine einstöckige Korridoranordnung für die Wohnungen; Außerdem wurden kreative und durchdachte Grundrisse der Wohneinheiten entwickelt, um Tageslicht und Effizienz zu maximieren, gegebenenfalls auch Maisonetten.

5. In der Fabrik wurden Verkehrswege und Ausgangspunkte durch die schwere Mauerwerkskonstruktion geführt, wobei besonderes Augenmerk darauf gelegt wurde, das bestehende Industriegerüst nicht zu überfordern.

6. Der große Umfang der Fabrik, 400.000 Quadratfuß, erforderte die Fertigstellung des Projekts in mehreren Phasen.

7. Bei der Sanierung des 808 Memorial Drive wird Wert auf eine verbesserte Energieeffizienz und Zugänglichkeit gelegt, während gleichzeitig die Mieter an ihrem Platz bleiben. Die Ummantelung erwies sich als der strategischste Plan, um diese Ziele zu erreichen.

8. Das 12 Zoll dicke Verkleidungssystem umhüllt seine Türme mit isolierten Metallpaneelen und Stützwandpaneelen.

9. Der Innenausbau umfasst den Einbau neuer Küchen, Badezimmereinrichtungen, Farben und Oberflächen sowie den schrittweisen Austausch der Heiz- und Kühlsysteme.

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