Das Team führt eine Operation zur Umgestaltung des ehemaligen Bundesgebäudes von DC durch

Anstatt das Gelände zu ebnen, entschied sich der Entwickler, The RMR Group, für die Wiederverwendung und Umnutzung des Strukturgerüsts, um dem Projekt einen Vorsprung bei der Reduzierung seines gesamten CO2-Fußabdrucks um mehr als 50 % zu verschaffen. Bild mit freundlicher Genehmigung von Leo A Daly

Im Schatten der benachbarten Union Station und des nahegelegenen US-Kapitols wurde das siebenstöckige, größtenteils vorgefertigte Bauwerk in der 20 Massachusetts Ave. NW in Washington, D.C. wahrscheinlich als ein weiteres Bürogebäude wahrgenommen, das von einer Regierungsbehörde bewohnt wird. Und das war tatsächlich die meiste Zeit seines 50-jährigen Lebens der Fall. Diese Wahrnehmung wird sich bald ändern, wenn im Frühjahr 2023 die 200-Millionen-Dollar-Umwandlung des Gebäudes in 20 Mass abgeschlossen sein wird, ein 425.433 Quadratmeter großes gemischt genutztes Projekt, das erstklassige Büroflächen mit einem Royal Sonesta Hotel mit 274 Zimmern und einem Erdgeschoss verbinden wird. Bodeneinzelhandel.

Das Gebäude wird um mehr als 101.000 Quadratfuß durch den Anbau von drei Etagen und eine raumhohe Erweiterung nach Osten erweitert und mit einer neuen Elementfassade verkleidet. Es wird Annehmlichkeiten wie eine 15.508 Quadratmeter große Penthouse-Ebene mit Gründach, einen voll ausgestatteten Fitnessclub mit privaten Schließfächern, einen gesicherten Fahrradraum und Restaurants bieten. Laut dem Architekten Leo A. Daly wird eine Neugestaltung des Straßenbildes die visuelle und erfahrungsbezogene Beziehung des Gebäudes zum Korridor der Massachusetts Avenue und den umliegenden Straßen verändern.

Das Projekt umfasst eine Neugestaltung des Straßenbildes, die die visuelle und erfahrungsbezogene Beziehung des Gebäudes zum Korridor der Massachusetts Avenue und den umliegenden Straßen verändern wird. Bild mit freundlicher Genehmigung von Leo A Daly

Es ist fraglich, ob viele Menschen das bestehende Gebäude vermisst hätten, wenn sich der in Newton, Massachusetts, ansässige Entwickler The RMR Group dafür entschieden hätte, das Gelände zu ebnen und von vorne zu beginnen. Chris Chartier Cotter, leitender Projektmanager bei RMR, sagt jedoch, dass sich die Strategie immer auf die Renovierung konzentriert habe, da die Wiederverwendung und Neuverwendung des Strukturgerüsts dem Projekt einen Vorsprung bei der Reduzierung seines Gesamt-CO2-Fußabdrucks um mehr als 50 % und der Erreichung seiner Ziele, LEED-Gold zu erreichen, verschaffen würde und WELL-Silber-Zertifizierungen.

Der Projektarchitekt von Leo A Daly, Andrew Graham, sagt, dass das Thema Wiederverwendung und Umnutzung „durch viele Koordinationsentscheidungen, die wir in vielen verschiedenen Disziplinen treffen mussten, einen Dominoeffekt hatte.“ Dazu gehörte die Einbindung in die bestehende Ortbetonkonstruktion und die Bodenhöhen bei gleichzeitiger Integration der richtigen Mischung aus Büro- und Hotelannehmlichkeiten.

„Es bereitete die Bühne für die Herausforderungen, denen wir als Designer gegenüberstanden“, sagt Graham.

Dazu gehört auch die ungewöhnliche Trapezform des Gebäudes, die den natürlichen Lichteinfall in den Innenraum begrenzte. Irena Savakova, Designleiterin bei Leo A Daly, sagt, das Team habe die Herausforderung in eine Chance verwandelt und geplant, große Teile der Bodenplatten auszuschneiden, um Atrien zu schaffen – eines in voller Höhe und ein weiteres über drei Stockwerke im Hotelbereich. Die Reduzierung der Tiefe entlang aller Gebäudeseiten, erklärt Savakova, „gab uns die richtige Raumaufteilung auf allen Seiten und schuf gleichzeitig eine wohltuendere Innenumgebung.“

Cotter stimmt dem zu und fügt hinzu, dass dieser Ansatz zwar die vielen technischen Herausforderungen des Projekts vergrößerte, „wir aber in der Lage wären, das Gebäude viel besser auf die Nachfrage der Mieter auszurichten und ihre Arbeitsweise zu unterstützen.“

Die Lobby des Gebäudes ist so gestaltet, dass die Öffentlichkeit das Gebäude durchqueren kann, anstatt darum herumlaufen zu müssen. Bild mit freundlicher Genehmigung von Leo A Daly

Die Umsetzung dieser Strategie erforderte etwa ein Jahr Vorbautätigkeit bei DPR Construction, bevor der Auftragnehmer im Juni 2021 Außendienstteams mobilisierte. DPR-Projektleiter Kurt Sandberg sagt, dass die enge Baustelle wenig Platz für die Unterbringung bot, mit der zusätzlichen Einschränkung, dass sie noch klein ist historisches Gebäude nur 40 Fuß östlich.

Obwohl die zweistöckige Tiefgarage nur begrenzten Platz für die Materiallagerung bot, fügt Sandberg hinzu: „Wir mussten den Gewerken beibringen, schlank zu sein und Just-in-Time-Lieferungen zu nutzen.“

Die DPR-Trupps errichteten zwei Turmdrehkrane, um das gesamte Gelände abzudecken, und entkernten das Gebäude, indem sie zunächst die vorgefertigten Außenplatten entfernten und sich dann ins Innere vorarbeiteten. Bei dem Prozess wurden mehr als 10.000 Pfund Beton und anderes Material erzeugt, von denen fast drei Viertel recycelt wurden. Unterwegs entdeckten die Arbeiter umfangreiches, nicht dokumentiertes Asbest, eine Entdeckung, die häufige Anpassungen des Zeitplans erforderte, da Subunternehmer für Abbruch- und Sanierungsarbeiten zusätzliche Teams für die Arbeit auf mehreren Etagen mobilisierten.

Aufgrund seiner Trapezform verfügte das Gebäude nur über begrenztes Tageslicht. Das Team löste das Problem, indem es große Teile der Bodenplatten herausschnitt, um Atrien zu schaffen – eines in voller Höhe und ein weiteres über drei Stockwerke im Hotelbereich. Bild mit freundlicher Genehmigung von Leo A. Daly

Das waren nicht die einzigen Überraschungen, die das Projektteam erleben würde. Wie Cotter anmerkt: „As-built-Modelle werden ihrem Namen nicht immer gerecht.“

DPR scannte beispielsweise den Innenraum mit einem Laser und stellte fest, dass die Böden weitaus stärker nivelliert werden mussten als erwartet. Auch die Stützenraster stimmten nicht mit den Originalzeichnungen überein. „Wir mussten viel mit dem Designteam herumexperimentieren und darüber nachdenken, wie wir uns am besten an das anpassen, was da war“, sagt Sandberg.

Um die Struktur für die zusätzlichen Stockwerke und großen Atriumausschnitte vorzubereiten, ummantelte DPR die unteren Säulen mit Bewehrungsstäben, umgeben von 4 Zoll selbstverfestigendem Beton mit einem Druck von 6.000 psi. Außerdem wurden sieben 8 bis 12 Zoll dicke Scherwände sowie elf 41 Fuß tiefe Mikropfähle hinzugefügt, die unterhalb der Bodenplatte der Garage installiert wurden, um verlegte Treppentürme und Aufzüge zu tragen. Anschließend machten sich Betonsägen und ferngesteuerte Abbruchmaschinen an die Arbeit an den 20 cm dicken Boden- und Dachplatten und schnitten 2.200 Quadratmeter große Abschnitte für das Atrium in voller Höhe und 1.180 Quadratmeter große Abschnitte für die drei Stockwerke Hotel-Atrium.

DPR begann außerdem mit der Aufwärtserweiterung von 20 Mass mit neuen 7 bis 11 Zoll dicken vorgespannten Böden und Dachplatten und stützte die Ostseitenerweiterung mit elf 80 Fuß tiefen Mikropfählen. Wieder einmal gab es Überraschungen – von einer bisher unbekannten Stromzuführung auf dem Dach, die stillgelegt werden musste, bis hin zur Entdeckung von Ziegelfundamentresten und kontaminiertem Boden, der vermutlich von vor langer Zeit abgerissenen Reihenhäusern übrig geblieben war. „Wir mussten viele Workarounds durchführen, aber alle haben zusammengearbeitet“, sagt Sandberg.

Ein Arbeiter bereitet eine bestehende Säule für die Ummantelung mit Bewehrungsstahl und weiteren 4 Zoll Beton vor. Bild mit freundlicher Genehmigung von Leo A. Daly

Obwohl die Verfügbarkeit detaillierterer Informationen über den aktuellen Zustand des Gebäudes dazu beigetragen haben könnte, zumindest einen Teil der Terminverschiebungen zu verhindern, waren Probleme in der Lieferkette problematischer und betrafen so unterschiedliche Elemente wie Oberlichtglas, Badezimmerfliesen und Schalttafeln.

Ein Aspekt, bei dem es dem Projektteam gelang, den Problemen in der Lieferkette immer einen Schritt voraus zu sein, war die modulare Vorhangfassade. Pioneer Cladding and Glazing Systems Inc. aus Cincinnati wurde schon früh als Design-Assist-Partner gewonnen.

Einer von drei neuen MEP-Chassis erhebt sich mehr als 98 Fuß durch die Mitte von 20 Mass. Er beherbergt Sanitär-Steigrohre und Abluftkanäle für Großküchen. Bild mit freundlicher Genehmigung von Leo A. Daly

Laut Leo A. Daly besuchten die Architekten des Designteams häufig die Fertigungsstätten von Pioneer, um sicherzustellen, dass die etwa 2.000 5 Fuß mal 10 Fuß großen und 800 Pfund schweren Vorhangfassadenkomponenten das Designkonzept einer ausgeprägten Basis, einer Mitte und einer Oberseite einfangen. Das Vorhangfassadensystem ist strategisch gegliedert und entlang verschiedener Böden und Fassaden versenkt und umfasst einheitliche Terrakotta-Elemente, tiefe Aluminiumlamellen sowie Sicht- und Brüstungsglas.

Vorgefertigte Hotelzimmer-Badezimmerkabinen und Außenwandpaneele mit Blick auf eine öffentliche Gasse halfen dem Projektteam, Zeit zurückzugewinnen, sagt Sandberg, ebenso wie eine Vielzahl von Projektmanagement-Softwaretools für die Planung von Lieferungen, den gewerblichen Einsatz der Turmdrehkrane und des Materialtransports sowie für andere Aktivitäten.

„Auch unsere Fähigkeit, Beton und Trockenbau selbst auszuführen, hat geholfen“, fügt er hinzu. „Durch den Einsatz unserer eigenen Teams konnten wir bei auftretenden Problemen einfacher wechseln und die Personalstärke anpassen.“

Ein Vordach am Hotel ragt etwa 20 Fuß weit aus und wird im Inneren des Gebäudes durch einen strukturellen Rahmen getragen, der an ummantelten Betonsäulen befestigt ist.

Die Bemühungen des Projektteams, sowohl erwartete als auch unerwartete Herausforderungen zu meistern, haben dafür gesorgt, dass 20 Mass auf dem richtigen Weg ist, sein Debüt im Frühsommer zu geben und Büroflächen für potenzielle Mieter bereitzuhalten.

Graham von Leo A Daly sagt, das Projekt habe auch einige wertvolle Erkenntnisse für die Zusammenarbeit gebracht, insbesondere weil es sich über eine Pandemie erstreckte, die zu Unsicherheiten in nahezu jedem Aspekt des Entwurfs- und Bauprozesses führte.

„Seien Sie gegenüber Ihrem Kunden und Ihrem Bauteam offen dafür, wie Sie das Fachwissen nutzen können, um bestehende Probleme anzugehen“, rät er. „Als sich Herausforderungen ergaben, haben wir alle gemeinsam daran gearbeitet, sie zu lösen.“

Cotter von RMR lobt ebenfalls die gemeinsame Anstrengung zur Behebung von Problemen, die den Fortschritt möglicherweise verzögert haben, und fügt hinzu: „Wir freuen uns, dass dieses Projekt zum Leben erweckt wird.“